Moratorium Hotel Bali Mendorong Investasi ke Lombok dan Labuan Bajo — Mengapa Virtual Tour Kini Penting

Virtual Tours  ·  2026-09-22  ·  5 menit baca  ·  Oleh Maya A.

Pemerintah Provinsi Bali menghentikan penerbitan izin pembangunan baru untuk hotel, restoran, dan akomodasi wisata di lahan pertanian pada enam kabupaten, berlaku mulai 2026. Keputusan administratif ini berdampak lebih luas daripada sekadar memperlambat pembangunan hotel di Bali — kebijakan ini mempercepat pergeseran investasi yang sebenarnya sudah berjalan: ke Lombok, Labuan Bajo, Raja Ampat, dan kawasan gerbang baru seperti Bakauheni Harbour City di Lampung. Bagi pengembang, brand hotel, dan investor yang membangun di destinasi-destinasi baru ini, muncul satu masalah praktis: bagaimana menjual, menyewakan, atau mendanai properti yang hampir tidak bisa dikunjungi langsung oleh sebagian besar calon pembeli?

Apa yang Berubah: Moratorium Pembangunan Bali 2026

Pada September 2025, Gubernur Bali Wayan Koster memberlakukan kembali moratorium pembangunan setelah banjir yang menewaskan sedikitnya 18 orang, dengan alasan pembangunan yang tidak terkendali di lahan pertanian dan area resapan air menjadi salah satu penyebabnya. Arahan tersebut kemudian diformalkan menjadi larangan izin baru untuk hotel, restoran, dan vila di lahan pertanian pada enam kabupaten — Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem, dan Klungkung — mulai 2026, seperti pertama kali dilaporkan oleh The Bali Sun. Penting untuk akurat soal cakupan kebijakan ini: kebijakan ini adalah arahan eksekutif yang dijalankan melalui instruksi kepada bupati, bukan satu undang-undang nasional yang terkodifikasi, berlaku untuk izin baru di lahan berstatus pertanian (bukan seluruh kabupaten), dan Badung (Canggu, Seminyak, Uluwatu), Gianyar (Ubud), serta Denpasar saat ini berada di luar cakupan larangan formal. Hotel dan vila yang sudah berizin resmi tetap beroperasi seperti biasa. Yang jelas berubah: pasokan hotel baru di kawasan Bali yang paling diminati akan terbatas untuk beberapa tahun ke depan — dan modal yang sebelumnya mengarah ke sana kini mencari tempat lain.

Ke Mana Investasi Hotel Bergeser

Pemerintah Indonesia sudah beberapa tahun ini secara aktif mengarahkan investasi pariwisata di luar Bali melalui program "Destinasi Super Prioritas", yang mempercepat pendanaan infrastruktur dan perizinan untuk Labuan Bajo, Danau Toba, Borobudur, dan Mandalika/Lombok. Moratorium ini menambah dorongan kedua di atas insentif yang sudah ada. Beberapa indikator konkret ke mana modal sebenarnya bergerak:

• Labuan Bajo — pasokan kamar hotel diproyeksikan tumbuh dari sekitar 1.533 kamar pada 2025 menjadi 1.825 kamar pada 2027, naik 19%, dengan pertumbuhan tercepat di segmen upscale dan midscale, serta masuknya brand internasional seperti Courtyard by Marriott, Mama Shelter, dan Crowne Plaza, menurut data yang dilaporkan Komodo Luxury.
• Lombok — mencatat rekor kunjungan wisatawan mancanegara pada 2025, didukung infrastruktur baru dan rute penerbangan langsung, menurut Eastern Edge.
• Raja Ampat — wisata selam dan resor mewah berbasis konservasi menarik pipeline pengembangan yang jumlahnya masih kecil namun tumbuh cepat.
• Bakauheni Harbour City, Lampung — ASDP selaku operator kapal feri negara sedang mengembangkan kawasan wisata dan pelabuhan terpadu senilai sekitar Rp4,7 triliun di titik penyeberangan Jawa–Sumatra, termasuk pembangunan hotel dan komersial yang direncanakan hingga 2030, seperti dilaporkan Antara News.

Masalah Praktisnya: Menjual Properti yang Hampir Tak Ada Pembeli yang Bisa Mudah Mengunjunginya

Setiap destinasi ini punya kenyataan logistik yang tidak dimiliki kawasan hotel mapan di Bali: perjalanan ke sana butuh lebih dari sekadar penerbangan domestik singkat. Labuan Bajo dan Raja Ampat sama-sama membutuhkan penerbangan dilanjutkan transfer kapal. Bakauheni Harbour City sendiri adalah kawasan baru yang masih dalam pembangunan, sehingga seringkali belum ada bangunan jadi yang bisa dikunjungi langsung. Ini berdampak langsung ke bisnis, karena pembeli, pemberi pinjaman, dan mitra korporat yang perlu dijangkau pengembang — tim lisensi brand hotel dari luar negeri, investor institusional, pembeli unit pre-sale, atau perencana MICE yang sedang meninjau venue untuk tahun depan — jarang bersedia menghabiskan satu hingga dua hari perjalanan hanya untuk evaluasi awal. Kunjungan langsung tetap menjadi tahap di mana kesepakatan ditutup; hanya saja itu bukan lagi titik awal yang realistis.

Bagaimana Virtual Tour 360° Menjembatani Jarak Ini

Virtual tour 360° — jenis yang dibangun dengan pemindaian bergaya Matterport — memungkinkan calon pembeli dari jarak jauh menjelajahi unit contoh yang sudah jadi, area publik dan kamar hotel, atau progres lokasi konstruksi terkini, langsung dari browser, sesuai jadwal mereka sendiri, tanpa perlu ada yang terbang untuk memandu. Bagi pengembang atau operator hotel yang membangun di luar koridor Bali yang sudah mapan, ini menjalankan tiga fungsi spesifik yang tidak bisa dilakukan galeri foto atau materi presentasi penjualan:

• Menyaring minat sebelum ada yang bepergian. Investor dan pembeli korporat bisa menilai sendiri apakah properti tersebut layak dilanjutkan, sehingga kunjungan langsung yang terjadi adalah dengan calon pembeli yang memang sudah mendekati keputusan.
• Mendokumentasikan progres untuk pemberi dana. Pemberi pinjaman dan mitra joint-venture yang mendanai pembangunan multi-tahun di lokasi seperti Bakauheni atau Labuan Bajo bisa memantau status konstruksi dari jarak jauh di antara jadwal inspeksi resmi.
• Berfungsi di kanal yang sudah biasa dipakai calon pembeli. Tautan tur bisa langsung dikirim lewat pesan WhatsApp, email, atau dilampirkan dalam materi presentasi investor — tanpa perlu mengunduh aplikasi atau menjadwalkan panggilan terlebih dulu.

Bentuk Penerapannya di Lapangan

Untuk proyek residensial pre-sale atau resort branded-residence, virtual tour unit contoh memungkinkan calon pembeli di Jakarta, Singapura, atau lebih jauh lagi menilai denah dan finishing sebelum memutuskan melakukan perjalanan penerbangan-plus-kapal untuk melihatnya langsung. Untuk hotel yang mendekati pembukaan, tur area publik dan salah satu kamar tamu memberi mitra OTA, pembeli perjalanan korporat, dan media cara untuk melihat properti sebelum peluncuran resmi. Bagi investor atau pemberi pinjaman, pembaruan tur berkala terhadap denah lantai yang tetap menjadi cara pengecekan progres yang lebih cepat dibanding menunggu jadwal inspeksi berikutnya. Semua ini tidak menggantikan kunjungan langsung sebelum dana benar-benar berpindah tangan — yang berubah adalah berapa banyak kunjungan yang diperlukan, dan siapa yang akhirnya perlu melakukannya.

InReality Solutions adalah agensi Google Street View Trusted dan mitra Matterport yang berbasis di Jakarta, dengan lebih dari 125 proyek virtual tour 360° untuk pengembang properti dan operator hospitality di seluruh Indonesia. Jika Anda memasarkan proyek di destinasi yang sulit dikunjungi langsung oleh calon pembeli, pelajari layanan virtual tour 360° kami, lihat apa saja yang tercakup dalam virtual tour resort, atau hubungi kami untuk membahas properti Anda.

Ditulis oleh Maya A.

Content Specialist, InReality Solutions